Jeśli odwołamy się do początków historii miast europejskich, do średniowiecza, a nawet do antyku, okaże się, że przestrzeń handlu i przestrzeń publiczna były w zasadzie synonimami.
Miasta powstawały wokół ośrodków władzy czy kultu religijnego, jednak to handel od zawsze był motorem napędowym rozwoju miast. Przestrzeń miejska miała dwa bieguny. Życie społeczności koncentrowało się na rynku, placach i ulicach – to tam dochodziło do wymiany handlowej i kulturowej, podczas gdy pierzeje ulic i wewnętrzne dziedzińce miały charakter stricte prywatny.
Wraz z rozwojem i powiększaniem się miast rozrastała się przestrzeń publiczna. Pojawiało się więcej terenów zielonych, takich jak ogrody przykościelne, początkowo udostępniane wszystkim, lub ogrody pałacowe, związane z ośrodkami władzy. Miasta zaczęły też tworzyć w ramach własności wspólnej otwarte założenia parkowe. Taki układ przestrzenny funkcjonował do czasów rewolucji przemysłowej i gwałtownej urbanizacji, która w dużej mierze definiuje współczesne miasta wraz z podstawowym układem przestrzennym, zróżnicowaniem funkcjonalnym i infrastrukturą – przede wszystkim transportową.
W miastach dziewiętnastowiecznych zaczęto tworzyć tereny zielone o charakterze rekreacyjnym. Większość ludności mieszkała wtedy w zwartej zabudowie. Wraz z popytem na mieszkania powstawały wyższe kamienice, a budowa infrastruktury miejskiej, zwłaszcza wodociągów, kanalizacji i przede wszystkim transportu publicznego (kolej miejska, sieci tramwajowe), umożliwiała dalsze zagęszczanie i rozrost miast, które mogły pomieścić ponad 1 mln ludzi. Wolne połacie ziemi, które można było przekształcać w publiczne tereny zielone, w większości były nieużytkami nienadającymi się do wykorzystania pod budowę. Tak powstał ogromny, liczący 350 ha nowojorski Central Park, który pierwotnie był bagnem rozciągającym się między miastem i podmiejskim osiedlem Harlem. Podobnie krakowskie Błonia czy warszawskie Pole Mokotowskie – leżały pod miastem, więc w wolne niedziele gromadziły się tam tłumy, podczas gdy w ciągu tygodnia życie koncentrowało się w samym mieście. Rewolucyjne przebudowy układu urbanistycznego (plan Haussmanna w Paryżu czy Eixample w Barcelonie), do których odwoływano się później podczas przebudowywania wielu innych miast, wprowadziły szerokie aleje i obszerne place, dzięki czemu udział przestrzeni publicznych w centrach miast zdecydowanie się zwiększył. Reprezentacyjne aleje przejęły rolę „salonów miasta” – nie tylko jako główne szlaki komunikacyjne, ale także uczęszczane ciągi spacerowe. Wielki przepływ ludzi i jakość przestrzeni sprawiły, że takie miejsca stały się doskonałą lokalizacją dla różnych placówek handlowych. Duża liczba sklepów, kawiarni i restauracji przyciągała kolejnych odwiedzających.
Nowe rozwiązania urbanistyczne wprowadzały olną przestrzeń do ciasno zabudowanych średniowiecznych miast, ale i pozwalały podtrzymywać symbiozę handlu i przestrzeni publicznej. W tym czasie pojawiły się też nowe pomysły na rozwiązanie problemu niedostatku miejsca przed najbardziej reprezentacyjnymi fasadami alej. Galerie handlowe, jak Burlington Arcade w Londynie, Galleria Vittorio Emanuele II w Mediolanie czy Galeries Royales Saint-Hubert w Brukseli, tworzą kryte pasaże piesze, dzięki czemu na małej przestrzeni można pomieścić wiele atrakcyjnych sklepów i rozszerzyć strefę handlową poza główne ulice. Pierwszoplanową rolę odgrywały jednak domy towarowe, jak Harrods, Galeries Lafayette, KaDeWe czy warszawski Dom Braci Jabłkowskich. To one wiodły prym w handlu aż do drugiej połowy XX stulecia.
Handlowcy walczą z komuną o przestrzeń
Radykalne zmiany w funkcjonowaniu miast przyniósł nowy ustrój wprowadzony po wojnie w Polsce. Podobnie działo się też w innych państwach po wschodniej stronie żelaznej kurtyny. Było to powodowane także ogromnymi zniszczeniami wojennymi – nie odbudowywano starych form, lecz próbowano tworzyć nowe miasto socjalistyczne. Najlepszym przykładem takich działań jest Warszawa, która tylko w niewielkim stopniu przypominała przedwojenne miasto. Nowy ustrój potrzebował wielkich przestrzeni publicznych, służących przede wszystkim do organizowania zgromadzeń propagandowych na dużą skalę. Plac Konstytucji, plac Defilad (największy w Europie) czy ulica Marszałkowska były pustymi przestrzeniami otoczonymi monumentalną architekturą i pozbawionymi jakiejkolwiek funkcji istotnej dla ludzi. Handel został upaństwowiony i w dużej części upadł z powodu braku towarów. Ze względów ideologicznych rozwijano przemysł ciężki, a wyrób i import towarów konsumpcyjnych zanikał. Niezależny, prywatny handel zepchnięto na margines, choć w Polsce radził sobie dużo lepiej niż w krajach ościennych. Mali, indywidualni sprzedawcy znaleźli sobie miejsce głównie na lokalnych placach i bazarach, takich jak Bazar Różyckiego w Warszawie, plac Nowy, czyli „Żyd” w Krakowie, Rynek Jeżycki w Poznaniu, gdzie kontynuowano przedwojenne tradycje drobnego handlu.
Przemiany gospodarcze lat 80. przyniosły rozkwit handlu. Stare place targowe nie mogły pomieścić rzeszy drobnych sprzedawców, więc zagospodarowywane były duże nieużywane przestrzenie łatwo dostępne dla klientów. Powstały wtedy gigantyczne bazary zlokalizowane zarówno na pustych postsocjalistycznych placach, jak i na popadających w ruinę stadionach. Ikoną tego czasu były targowiska na placu Defilad i Stadionie Dziesięciolecia (obecnie PGE Narodowy). Tam właśnie powstało centrum wymiany handlowej. Miasto wróciło niejako do korzeni.
Duże przestrzenie w centrach miast zajęły strefy spontanicznie i bezładnie rozwijającej się działalności gospodarczej na podobieństwo miast Bliskiego Wschodu. Co ciekawe, mimo przemian gospodarczych, olbrzymich inwestycji infrastrukturalnych i starań władz miejskich mających na celu opanowanie chaosu przestrzennego, miejsca te przetrwały aż do końca pierwszej dekady XXI w., gdy impulsem do „ucywilizowania” przestrzeni w centrum stało się przygotowywanie turnieju Euro 2012. Warto zwrócić uwagę, że o ile Stadion Dziesięciolecia został przebudowany w działający Stadion Narodowy, to plac Defilad ciągle jest przestrzenią praktycznie niezagospodarowaną.
Planowy chaos przestrzenny
W latach 90. do Polski wkroczyły zachodnie sieci handlowe i w ich rękach skupiła się olbrzymia część sprzedaży. Pojawiła się pierwsza IKEA, powstały hipermarkety. Była to druga – po sieciach stacji benzynowych – fala działań dużych inwestorów, którzy prowadzili racjonalną i konsekwentną politykę nabywania atrakcyjnych terenów o dużym potencjale wzrostu wartości w dłuższej perspektywie i którzy w swoich strategiach przewidywali konsekwencje procesów urbanizacyjnych zachodzących wtedy w Polsce.
Ostatnia dekada XX w. i pierwsza XXI w. to gwałtowny rozwój, początkowo prostych hipermarketów, a później większych i bardziej zróżnicowanych pod względem funkcjonalności centrów handlowych. To wtedy ukształtował się współczesny układ obszarów handlowych o znaczeniu ogólnomiejskim i regionalnym – ma on trwały charakter i zapewne będzie istniał przez następne dziesięciolecia. W tym procesie wiodącą rolę odgrywali deweloperzy, a miasta nie ingerował w rozwój przestrzenny, raczej tylko wybiórczo wpływały na ograniczenie zabudowy. Stare plany zagospodarowania przestrzennego były niedostosowane do dynamicznie zmieniającego się rynku nieruchomości, miastom brakowało środków na wykupienie terenów i inwestycje publiczne, a ustawa z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym praktycznie zlikwidowała to pierwsze. Znakiem tych czasów jest warszawski Mokotów Południowy, gdzie na łatwo dostępnych terenach pofabrycznych powstała Galeria Mokotów i przyległa monofunkcyjna dzielnica biurowa potocznie zwana „Mordorem”, zbyt ciasno zabudowana i pozbawiona wystarczającej obsługi komunikacyjnej. Natomiast nieopodal, na terenach wokół starego Dworca Południowego, czyli w okolicach stacji metra Wilanowska, naturalnie przystosowanych do pełnienia funkcji centrum dzielnicy, rozlała się bezładna zabudowa mieszkaniowa pozbawiona dobrze zdefiniowanych funkcji publicznych o znaczeniu dzielnicowym i miejskim.
Problem niekontrolowanego rozwoju dużych obiektów handlowych stał się gorąco dyskutowanym tematem politycznym. Jego rozwiązaniem miała być ustawa o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych z 2007 r. Wprowadzała ona limit 2 tys. m kw. powierzchni sprzedaży w budynkach, powyżej której uzyskanie pozwolenia na budowę wymagało ekspertyz dotyczących wpływu na lokalny rynek handlowy i rynek pracy, a także uchwalenia planu miejscowego, zawierającego zapis o przeznaczeniu pod wielkopowierzchniowe obiekty handlowe. Niezależnie od niekonstytucyjności tej ustawy, uchylonej wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego w 2008 r., zapisy o funkcjach handlowych powyżej 2 tys. m kw. w prawie niezmienionym kształcie istnieją w aktualnie obowiązującej ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym. Teoretycznie zapisy te miały ograniczyć rozrost wielkich hipermarketów monopolizujących rynek i psujących krajobraz prymitywnymi magazynowymi formami i tanimi elewacjami. Rzeczywistość jednak rozminęła się z teorią. Walka z „blaszakami” doprowadziła do tego, że prawie całkowicie przestano budować nowe hipermarkety, których rozwój w tym czasie i tak był naturalnie ograniczany przez nasycanie się rynku. Nastąpiła jednak gwałtowna ekspansja sieci dyskontów, których jakość architektoniczna wcale nie była lepsza, a ich wpływ na handel – zwłaszcza ten drobny – był jeszcze poważniejszy. Co więcej, ich rola miastotwórcza jest żadna.
Teoretycznie polityka ograniczania powstawania molochów handlowych miała pozytywnie wpłynąć na ład przestrzenny, sprowadzić handel do centrów miast i ożywić opustoszałe ulice. Widać jednak, że realizowane są inne cele. Istnieją pozytywne przykłady, jak np. Gdynia czy Gdańsk, gdzie pokrycie planami zagospodarowania przestrzennego jest prawie całkowite, z wyjątkiem terenów nieinwestycyjnych. Zdefiniowane strefy handlu wielkopowierzchniowego są cały czas możliwe do zagospodarowania i czekają na dobrą koniunkturę i inwestorów. Tym samym miasta pełnią funkcję regulatora wpływającego również na przyszły rozwój handlu w mieście, i to także w samym centrum, wymagającym różnorodności. Z drugiej strony można przytoczyć przykład Krakowa i wielu innych miast, w których nie można umieszczać żadnych większych obiektów handlowych w śródmieściu, co w praktyce prowadzi do promowania istniejących już w tym obszarze centrów handlowych i uniemożliwia wznoszenie nowoczesnych wielofunkcyjnych budynków, niekoniecznie dużych. W konsekwencji handel jest wypychany na obrzeża miasta, czego efektem jest ograniczanie konkurencji, osłabianie atrakcyjności śródmieścia oraz utrudnianie modernizacji i rozwoju tego sektora gospodarki.
Limit 2 tys. m kw. w dużej mierze utrudnia również rewitalizację ulic handlowych. Niezależnie od kwestii związanych z własnością czy spójnym i profesjonalnym zarządzaniem nieruchomościami komercyjnymi powierzchnia lokali w ulicach, zwłaszcza tych o większym metrażu, jest niewystarczająca, by stworzyć odpowiednią masę krytyczną konkurencyjną dla większych centrów handlowych. Powiększenie lokalu powyżej ustawowego limitu, który nie jest wcale wysoki, wiąże się z kłopotliwą zmianą planu miejscowego, co rozwiązywane jest zwykle przez omijanie przepisów i określanie części powierzchni sklepowych jako spełniających funkcję ekspozycyjną czy usługową. Coraz popularniejszy trend jedzenia poza domem skutkujący powstawaniem nowych punktów gastronomicznych prowadzi do wypierania placówek bankowych i punktów usług finansowych z ulic. Zamiana jednej monokultury na drugą nie jest efektywnym rozwiązaniem i nie wpływa na atrakcyjność ulic. Handel zawsze będzie elementem niechybnie przyciągającym ludzi.
Komu potrzebny jest handel?
Rola handlu w mieście wciąż jest tematem drażliwym. Od lat spierają się o to grupy o różnych poglądach – jedne postulują ochronę drobnego rodzinnego handlu, inne otwarte są na konkurencję i przyciąganie zewnętrznych inwestorów. Opinia klientów czy zwykłych obywateli była przy tym marginalizowana lub wręcz nieistotna. W rzeczywistości duża część oficjalnych przeciwników rozwoju kompleksów handlowych jednocześnie jest częstymi klientami tych placówek. Najpopularniejsze miejskie centra handlowe notują wskaźniki odwiedzin rzędu 10–30 mln rocznie. To wynik porównywalny z największymi lotniskami lub węzłami komunikacyjnymi i przynajmniej o rząd wielkości przewyższający frekwencję w placówkach kultury. Trudno zatem twierdzić, że nie jest to istotny element infrastruktury społecznej.
Współczesne obiekty handlowe skazane są na konkurowanie tak ze sobą, z uwagi na duże nasycenie rynku, jak i z handlem internetowym, rozwijającym się o wiele szybciej niż sprzedaż detaliczna. Centra handlowe nie są w stanie wyróżnić się tylko skalą i różnorodnością mieszczących się w nich sklepów, więc coraz większą część powierzchni przeznaczają na punkty usługowe, gastronomiczne i rozrywkowe, a nawet co-workingowe, biurowe czy hotelowe, mające uzupełniać podstawowy schemat. Wszechobecne są dzisiaj łączenie rozmaitych funkcji i elastyczność zagospodarowania powierzchni pozwalająca na swobodne dostosowywanie funkcjonalności do zmieniających się potrzeb odwiedzających. Coraz częściej obiekty handlowe traktowane są jako miejsca spotkań, zatem jakość rozwiązań architektonicznych, a zwłaszcza przestrzeni wewnętrznej, określanej jako półprywatnej i zewnętrznej, półpublicznej, nabiera szczególnego znaczenia. To rynek wymusza, by obiekty z założenia komercyjne stawały się przestrzeniami publicznymi jak najbardziej otwartymi dla mieszkańców. Negatywny stosunek do obiektów handlowych nie jest jednak tylko pokłosiem ery hipermarketów. Jakość bardziej rozbudowanych i nowoczesnych centrów handlowych budzi wiele zastrzeżeń. Warto odnotować, że tego typu budynki dwukrotnie zostały wyróżnione niechlubnym tytułem Makabryły, podczas gdy jak najlepiej kojarzony tytuł Bryły Roku zdobywały zwykle budynki publiczne i biurowe.
Trudno jednak winić za ten stan rzeczy wyłącznie deweloperów. Jako przedsiębiorstwa rynkowe, muszą dbać o rentowność i optymalizację kosztów inwestycji. Oczywiste jest, że bardziej koncentrują się na swojej nieruchomości niż jej otoczeniu. Dbałość o ład przestrzenny to niezbywalna domena władz miejskich i narzędzi, jakimi są plany zagospodarowania przestrzennego i inne wytyczne planistyczne i strategiczne. Zamiast koncentrować się na ścisłym określeniu funkcji i prostych wskaźnikach kubatury, definiujących jedynie skalę zabudowy, powinny odwoływać się do spójności zabudowywanej przestrzeni i powiązań między osobnymi budynkami, obejmując szerszą perspektywę niż jedna nieruchomość, jednocześnie pozostawiając większą swobodę w zagospodarowaniu i funkcjonalności wnętrza budynków.
Sprzedaż lub wynajem powierzchni wewnątrz obiektu jest wyłącznym ryzykiem inwestora, natomiast odpowiedzialność za krajobraz i układ urbanistyczny ponosi miasto. Ingerencja miasta w kształt inwestycji, czy to przez udział w organizacji konkursów architektonicznych, czy przez przygotowywanie racjonalnych wytycznych w zakresie zewnętrznej formy i wykończenia elewacji, a także wymogów dotyczących organizacji niezabudowanych części nieruchomości poszerzających tereny publiczne, nie blokuje możliwości zagospodarowania terenu, mimo oczywistej niechęci inwestorów, którzy nie lubią nadmiernych ograniczeń. W dłuższej perspektywie jest to korzystne dla obu stron: dla miasta tworzącego atrakcyjną dzielnicę i inwestora zyskującego wartościową nieruchomość, która jest dobrze zespolona z otoczeniem. Dobrym przykładem takiej realizacji jest niedawno oddany do użytkowania, doskonale wpisujący się w tkankę miejską kompleks Forum Gdańsk, który z jednej strony tworzy nową, atrakcyjną przestrzeń publiczną, a z drugiej udostępnia dobrze wycenianą przestrzeń na potrzeby działalności handlowej, gastronomicznej, usługowej, hotelowej i biurowej. Opinie ekspertów świadczą o tym, że jest to jeden z najlepszych miastotwórczych obiektów komercyjnych zbudowanych w tym roku w Europie. To, co dziś wydaje się problemem, można przekuć w szansę. Stare budynki handlowe, mające już 15, 20 i więcej lat, zdążyły się już zamortyzować i, podobnie jak zabudowa przemysłowa, doskonale nadają się do rewitalizacji. Z reguły są położone w atrakcyjnych miejscach, mają jedną lub dwie kondygnacje i stoją na dużych działkach o jednolitej własności. Tym samym łatwiej i taniej jest je przekształcić w nowe budynki niż wyższe biurowce lub substandardowe bloki z wielkiej płyty.
Dobrym przykładem długofalowej polityki zrównoważonego rozwoju jest Berlin. Miasto to jest największym placem budowy w Europie i stało przed wyzwaniem zintegrowania zachodniej i wschodniej – postkomunistycznej – części. Wyrwa w środku miasta biegnąca wzdłuż dawnego muru została wypełniona uniwersalnymi i dobrze rozplanowanymi obiektami. Obraz Alexanderplatz i Postdamerplatz diametralnie się zmienił dzięki nowo powstałym centrom handlowym, domom towarowym i obiektom wielofunkcyjnym, wprowadzającym dodatkowe funkcje rozrywkowe, które skoncentrowały potencjał handlowy w ścisłym centrum. Dzięki integracji węzłów transportowych i otwartych terenów publicznych ujętych w ramy obiektami komercyjnymi śródmieście stało się jeszcze atrakcyjniejsze zarówno dla mieszkańców, jak i dla turystów, a wartość sąsiednich nieruchomości, mimo konkurencyjnej obecności nowych obiektów, wcale nie spadła.
Wraca nowe
Świat zmienia się na naszych oczach. Trendy demograficzne i zmiany stylu życia nie ulegną nagłemu zwrotowi. Jest coraz więcej osób starszych, a zarówno starsi, jak i młodsi coraz częściej żyją w jednoosobowych gospodarstwach domowych. Centrum życia przenosi się z domu na zewnątrz, gdzie długo przebywamy – w pracy, w podróży, spotykając się z przyjaciółmi, jedząc poza domem i spędzając czas wolny. Po kilkudziesięciu latach uzależnienia od indywidualnego transportu samochodowego zmierzamy do upowszechnienia transportu publicznego i wypożyczania pojazdów zamiast ich posiadania. Im mniej miejsca dla samochodów, tym więcej go dla ludzi, którzy chętnie je zagospodarowują. Po stuleciu zawłaszczania przestrzeni dla samochodów wracamy do miast w ich dziewiętnastowiecznej formie, w której ludzie znów są na pierwszym planie. Takim znakiem czasów są Oslo, które od przyszłego roku ma być wolne od samochodów, i Oxford Street przekształcana w deptak.
Atrakcyjna przestrzeń publiczna zachęca do prowadzenia handlu, handel przyciąga ludzi, a im więcej ludzi gromadzi się w jednym miejscu, tym chętniej przybywają tam kolejni. Ten mechanizm jest ponadczasowy. Stare jednak nie wróci zupełnie. W dobie handlu internetowego i natychmiastowych dostaw do domu sklep już wkrótce przestanie być miejscem wymiany materialnych towarów. Niekoniecznie jest nawet miejscem dokonywania transakcji. Stanie się obszarem doświadczania marki, wymiany idei i opinii. Przestrzeń handlu i przestrzeń publiczna zawsze współistniały, dziś rzeczywiście zlewają się w jedno, podobnie jak działo się to na początku historii miast.
Andrzej Jarosz